房地产营销规划的四个阶段

房地产营销规划的第一阶段：项目开发的早期阶段

本文对公司提出的投资项目进行了初步调查，掌握了基本情况和信息，制定了具体的市场调研方案，开展了正式的房地产市场调研工作，提出了项目运营的初步总体思路，为公司投资项目的决策提供了依据。

主要工作内容：

1.熟悉理解

熟悉项目的位置、计划的红线图、与项目有关的法律手续、项目周围的环境以及项目所在地区的市政规划。

二、开展房地产市场研究

1市场环境调查与分析(宏观)

城市规划、宏观经济、人口规模、土地资源和房地产市场进入项目选址调查

(2)房地产市场调查与分析(微观)

项目选址对房地产市场的供给、需求、价格状况和趋势、产品类型和市场差距、销售渠道进行了具体调查。

3.项目的初步定位

通过相应的市场调研和分析，初步阐明了项目的形象定位、产品定位、价格定位等内容，为项目的发展提供了可行的依据。

4.对项目的初步思考

提出了项目运营的初步思路。

房地产营销规划的第二阶段：项目开发阶段

跟踪动态市场形势，开展竞争性房地产及竞争对手调查，消费者调查，分析开发项目的优劣势，明确项目市场定位和项目整体经营理念，并提出相应的营销策略。

主要工作内容：

1.对房地产市场进行动态调查

深入了解项目所在地区房地产市场的供给、需求、价格状况和未来发展趋势、产品类型、销售渠道。

(二)对有竞争力的房地产和竞争对手的情况进行调查和分析。

一次竞争性房地产扫描

2种可能进入竞争者的扫描

(3)供应分析

4竞争对手产品分析，包括住房类型、规划、土地、综合配套

5.市场定位和竞争对手的趋势

6.竞争对手的价格基准分析

7.竞争对手的背景和实力。

(3)进行消费者调查，以确定项目的目标客户群

(1)消费者二手数据分析

(2)描述竞争对手的消费者概况(专业特征、消费者关注、消费者心理、产品选择)

(4)明确项目的市场地位和项目的整体运作思路。

根据市场的深入研究和分析，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等；明确项目的整体经营思路

1.产品分析

2本项目的SWOT分析(利弊分析)

本文在SWOT分析(优缺点分析)的基础上，提出了有针对性的营销策略。

5.战略分析和规划

1回到项目的卖点

2.一般营销战略

3.销售价格的一般策略

(4)一般建议的分阶段战略

5.公共关系和宣传的一般战略

6.营销推广项目的规划

*在所有阶段促进专题规划

*所有阶段的营销分析和汇总

*各阶段的市场动态分析和对策

：：在所有阶段对客户进行全面分析和推动战略

渗透城市规划，强化营销策划和促销策划，分析本项目

(6)最终确定销售渠道的选择。

1.自售

2名代理人：

通过招标或公开招标等方式确定入围的专业地产代理公司。

为了解决这个项目，每个投标机构都必须提交自己的营销计划报告。

组织公司相关人员审核营销策划报告，选择最优方案，确定房地产代理公司。

签订项目顾问服务合同或销售代理合同，明确合作各方、合作方式、合作内容、时间、权利、义务、付款标准和付款方式。

房地产营销规划的第三阶段：资源整合，完善销售流程，做好销售准备

主要工作：

(一)完成销售人员配置，制定销售人员考核奖励制度，组织销售培训

开发销售模式，设计销售组织结构

3.其他材料可供完成、销售办公室布局、示范房屋、土地部门住户类型测绘报告、住房订购文件样本、房地产销售合同样本、销售书籍和光轩彩色页。

房地产营销规划的第四阶段：销售实施

制定详细可行的营销策略和分阶段销售目标和计划，在整个过程中监控项目销售的实施情况，并及时进行有针对性的战略调整，以实现公司开发项目的目标利润率。

主要工作：

1.制定详细可行的营销战略并组织实施

1整体销售策略房地产营销策划过程的具体描述

销售的总体战略思路和目标

销售模式的选择与设计

销售阶段的划分和时间安排

二推磁盘策略

选择时间

选择房间的来源

营销控制计划

总体平均价格的制定

为一个房间和一个价格制定价目表

单位差系数、乘积系数、楼面系数、景观系数、定向系数、户型系数等因子指标和系数体系。

4付款条件

优惠政策

分期付款和分类的动态价格策略：内部认购的数量和价格政策

市场预热期的价格政策与数量控制

开放价格动态战略

Sp(销售促销)活动价格策略与销售控制

价格调整计划和价格调整技术

总体价格与房价调整技术

5.广告战略

房地产营销策划过程的详细描述

品牌形象定位

媒体计划

广告创意

现场包装设计：

围栏；广告牌；标志导板；建筑包装；样板房装饰风格概念

2.制定分阶段销售目标和计划

监控销售在整个过程中的表现，及时反馈市场信息和销售状况，分析和总结反馈信息，并在适当的时候做出有针对性的调整。

3套完整销售

实现公司项目的目标利润率，提交营销总结报告。